近日，涵江法院成功化解十二起涉及物业服务的合同纠纷案件。与往常不同的是，此次案件是以业主为原告，开发商为被告，前期物业公司为第三人，因开发商提供的物业费抵用券无法兑现引起的。

物业费抵用券无法兑现 业主不明就里诉至法院

“要不是开发商给我们免交二十年物业费的优惠条件，我们不一定会选择这个楼盘。现在物业费抵用券不能用，相当于我们购买这套房子没有得到任何优惠。”

“目前该小区有40余户存在类似问题，如果前期物业公司不同意抵扣，那么开发商就要赔偿我们这部分损失，物业费抵用券必须让开发商折现。”

原来，辖区某开发商在开盘时以提供五至二十年不等的物业费抵用券吸引购房者。但是，购房者在交房时用物业费抵用券主张免交物业费遭拒。开发商因楼盘销售结束已返回总部，业主们感觉自己上当受骗，于是结群诉至法院。

法官诉前介入尝试调解 企业主回避纠纷难化解

涵江法院民事审判庭法官接到诉前调解任务后，当即联系开发商了解情况。开发商称其已将物业费抵用券的相关事宜移交给前期物业公司，让业主们直接向前期物业公司主张抵扣，便不再理会。

后调解法官又联系第三人前期物业服务公司，前期物业公司表示，其并非开发商的关联公司，既没有与开发商签订任何减免业主物业费的协议，也未接到总部的任何指示，该物业费抵用券是开发商自行向业主作出的承诺，应由其自行买单。

该案关系到业主们能否安居乐业，必须由三方共同协商才能解决，于是调解法官又分别联系开发商、前期物业公司，邀请他们到法院面谈，但两家企业态度消极，法院诉前调解工作极为被动。

部分立案避免群体纠纷 诉中调解促进案结事了

诉前调解工作进展不顺利，为避免矛盾集中涌入，涵江法院决定先行立案受理该十二件系列案件。案件审理过程中，开发商辩称其与前期物业公司对接清楚，但出于保护商业秘密，未向法院提交对接材料，而前期物业公司未出庭应诉。这令经办法官们感到为难。经讨论，各经办人认为，判决并不能最大化保障业主的权益，反而会引入更多类案。既然开发商称其已与前期物业公司对接清楚，那么前期物业公司出面认可该事实至关重要。

经过多次沟通，前期物业公司终于出面，表示愿意出具声明认可物业费抵用券，要求业主撤回起诉。但是业主们提出，前期已支付的物业费应当退还，而前期物业公司只同意自现在起抵扣免交物业费的年限。业主又担心，万一小区成立业主委员会，后续入驻的物业公司不认可抵扣怎么办？如果业主转让房产，新业主能否继续享受免交物业费的优惠？若后期物业费调整，业主是否需要以物业费抵用券的现金价值结算后多退少补？这一系列的问题困扰着业主，令其举棋不定，调解工作再陷僵局。

而后，民事审判庭薛建明法官主动担起调解重任，再次组织调解，又经过几轮拉锯战，双方最终形成一致意见：由前期物业公司在物业费抵用券上加盖公章，并针对业主疑虑的问题给出书面承诺。这样既可以保障业主房产流转时新业主可以继续享受权利，又能确保前期物业公司退场后，新物业公司继续认可物业费抵用券的效力。

后业主们向法院提交了撤诉申请书，露出满意的笑容，尚未立案的三十余业主也取回起诉材料。

涵江法院坚持发挥司法能动作用，始终遵循民商事案件调解原则，发挥法官集体智慧，积极促进案件案结事了，努力实现化解一件、解决一片的效果。

提供物业费抵用券、承诺免交物业服务费是开发商促进售房的惯用营销策略。业主往往因为前期物业公司由开发商选定而轻信承诺。实际上，开发商与物业公司是两个不同的企业法人，在开发商与物业公司未就免交物业费达成约定的前提下，开发商无权代替物业公司作出承诺。开发商提供的抵用券期限长达五年、十年、二十年不等，业主与物业公司之间的物业服务关系会因任意一方的转让、赠与等民事法律行为而发生变更，这会影响到业主能否切实享有物业费抵用券的优惠权益。

开发商提供的物业费抵用券，实际是将业主应当对物业公司履行支付物业费的债务转移给自己。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十一条规定，债务转移需经债权人同意。这就意味着，即使本案前期物业公司认可物业费抵用券的效力，开发商仍需不断与后期入驻小区的新物业公司沟通，其中的不确定因素、风险不言而喻。因此，购房人一定要擦亮双眼，理性消费，切忌轻信诺言。开发商仍要做好企业合规化管理，秉持诚信经营原则作出管理决策，避免因小失大，影响企业声誉。

《中华人民共和国民法典》

第五百五十一条 债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。

第五百二十三条 当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。